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别像卖住宅一样卖商业地产盘楼

发布时间:2019-11-22 16:54:27 阅读: 来源:二氧化氯发生器厂家

别像卖住宅一样卖商业地产

十年来,成都大部分开发商将物业转卖给购房者,结果购房者挣了钱,而本土企业通过快速销售变现金流,却永远无法将一个项目做 成一个有口碑的物业。商业地产最大的价值在于一个商业项目定义一个地块的价值,其升值的空间在于地块的升值。当市区内的资源越来越少,东、西、南、北,二环、三环的城市综合体、写字楼、社区商铺的集中放量,城市的格局已经完全改变,商业地产的可持续性发展要依靠什么?写字楼存量组要多少年来消化?

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十年来,成都大部分开发商将物业转卖给购房者,结果购房者挣了钱,而本土企业通过快速销售变现金流,却永远无法将一个项目做 成一个有口碑的物业。商业地产最大的价值在于一个商业项目定义一个地块的价值,其升值的空间在于地块的升值。当市区内的资源越来越少,东、西、南、北,二环、三环的城市综合体、写字楼、社区商铺的集中放量,城市的格局已经完全改变,商业地产的可持续性发展要依靠什么?写字楼存量组要多少年来消化?

本期楼市会客厅,我们请来四川新港地产顾问公司执行董事张红兵,四川省商业联盟会长冉立春,世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵,分别从商业地产十年来遇到的问题、商业地产发展现状等方面来把脉商业地产。

脉象1:

像卖住宅一样卖商业

十年前,成都的商业地产开发角度主要有两种,一是以开发街铺为主;二是出现了蓝光开发模式,打造一条街然后全部卖掉。核心是一个“卖”字,而商业地产特性中包含的招商代理、后期管理、物业升值等环节被完全忽视了。

用冉立春的话来说,由于把商业地产开发模式和住宅开发模式混为一谈,好比把奶牛当成肉牛。虽然说当年投资商铺的业主都赚了钱,但那是因为抢夺城市资源,而没有任何技术含量,因此直到现在,很多地段的商铺和物业远远没有达到应有的价值。

四川新港地产顾问公司执行董事张红兵认为,从商业的经营和城市发展角度上来说,因为蓝光地产的商业占据的都是黄金口岸,地标位置,物业的经营和升值被大大打了折扣。“由于当时也没有统一的商业管理或者城市规划定 义,给了蓝光等企业的发展机会,做了一些快销型产品,没有时间深耕细作,也没有长远持有。这种物业没有业态规划,没有人统一招商运营,业权散了以后没有人 关心物业的升值,因此效率很低,造成很多资源浪费。物业增值和地块价值受到影响。这是不符合现在商业地产发展规律的。”

脉象2:

开发商做综合体

没有经营管理的意识

其实在2002-2005年,成都已经有了多业态综合体,比如百联天府购物中心和新城市广场。此前成都商业从开发模式来说是单店模式。2002 年底项目终于首次开盘体量50万平米的熊猫城,体量接近10万平米的新城市广场和百联天府购物中心,规划模式都有超市、购物、电影院、商场、休闲餐饮结合 在一起,是成都最早的综合性的商业物业。

张红兵认为,新城市广场、百联天府购物中心的开发商战略是开发,但没有把持有物业的经营看做是战略的角度,因为在当时的年代,开发很容易挣钱,比经营一个商场挣钱多得多。这就是内陆开发商和深港开发商的最大区别。在当时的市场环境,本土开发商不具备雄厚的资金能力,战略眼光。从战略上讲对综合体的运营不讲包装,没有活动推送,没有专业团队,但这是经营商家的问题,而不是模式本身有问题。

脉象3:

商业信托基金模式

研究5年未见收效

张红兵在谈到港资企业的运营模式时表示,通过基金支持商业地产的经营之道才是商业地产持续经营的大计。信托基金进入商业地产,可以有效解决经营 者在操盘商业地产项目资金不足的问题。张红兵认为,中国搞信托基金研究已经5年了,目前还没有看到收效,所以说未来商业地产的风险可能会出现在这些地方。

脉象4:

综合体是否过剩

目前,成都有80多家可以写得出名字的综合体。其实真正称得上综合体的大概在二十七八家,而称得上城市级别的综合体在10个以内,包括新鸿基ICC,时代天街、龙之梦、万象城等。其他号称综合体的商业地产,大多不具备城市综合体的功能。

“我不认为城市综合体过剩,因为真正称得上城市综合体的项目太少了,目前为止开业的还没有一个。”张红兵表示,成都现在还没有真正的城市综合体 呈现。”冉立春认为,成都综合体的过剩:“其实,一个10万平方米以上的商业项目,该需要多少品牌商家入驻,需要多少中小商家来经营,未来可以满足多少人 的购物需求,这些其实都是可以量化的。”

脉象5:

写字楼局部过热

世邦魏理仕研究报告中显示,目前成都写字楼的存量在290万平方米,而2012-2015年进入市场的写字楼有480万平方米。成都前年的写字 楼去化率为30万平方米,前年为50万平方米。未来总量700多万平方米的写字楼,按照正常的去化率来算,需要10多年的时间。

世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵表示,成都写字楼规划量巨大,分布分散,为实际消化产生了巨大的压力。其次,目前开发商不管有没有开发实力、 开发经验,都在做写字楼,其中90%写字楼都是散卖掉的项目,物业自持的情况非常少,这就给未来写字楼的管理、维护带来巨大的隐患。

“2002年,川信大厦的租金是120-140元/平米,现在跌到80元/平米。”张红兵表示,写字楼普遍存在运营问题,老旧的写字楼如果没有 更新,改善硬件,大堂服务质量部提高,物业的升值就很困难。而这只能靠写字楼物业持有,只租不售的方式才能实现。现在成都写字楼放量如此巨大,大多数都会 选择卖掉,而成都目前最高端的甲级写字楼租金也就100多元一平米,多年来上涨空间不大,这么多写字楼同时卖出,必然会引发写字楼租金的价格仗。因此,现 在业内人士的统一看法是,写字楼的投资相比商铺和LOFT的投资排名靠后。

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